lunes, 23 de julio de 2012

Encrucijada española







España se encuentra en una encrucijada vital para su futuro. La evolución relativa de la prima de riesgo española con respecto a la alemana en el último mes, conlleva una necesidad de replanteo de la situación existente.

En junio y julio España, ha realizado una fuerte apuesta por Europa y la UEM al apoyar el proceso de armonización fiscal europea mediante medidas muy impopulares y contraproducentes con el crecimiento económico propio, que tanto se necesita. Ello ha tenido sus efectos políticos a nivel interno y financieros a nivel externo en forma de aumento de la prima de riesgo y de desconfianza hacia el país.

Por su parte, Alemania ha visto decrecer sus costes financieros y ha realizado junto con los demás países europeos muchas promesas de futuro pero con pocas concreciones (30.000 M de euros y poco más). Además, ha pasado más tiempo, con lo que los bancos alemanes han podido reducir aún más la deuda pública española que tenían.

En resumen, España está peor y Alemania mejor. Para mí, lo más trascendente del momento actual, es que no se vislumbra ningún interés político de cambio por parte de los países del Norte y que la tendencia actual conlleva a un camino sin salida para España: los extranjeros venden deuda pública española, que compran los bancos españoles y el BCE les financia esto mediante el sistema target. Aumentan los costes financieros y los desequilibrios públicos y privados, lo cual de no hacer nada puede conllevar a la bancarrota del Reino de España y de todas las entidades financieras españolas.

Así pues, según mi opinión España debe hacer algo para revertir la situación. En esta encrucijada, veo que el país tiene tres opciones claras:

1.       Ningún ajuste sin el cumplimiento de los compromisos de la UEM.

 Antes del  1 de septiembre se decide si se aplican medidas aprobadas la semana pasada, en la medida que se cumplan o no los compromisos. ¿Para qué aplicar la armonización fiscal si, al no cumplir la UEM, en cierta manera se nos está echando del euro?

Pros:   Podría forzar intervención y decisión alemana dado que sus bancos todavía tienen deuda pública y privada española

Contras: Prima de riesgo altísima, rebaja rating España a bono basura y de las principales compañías españolas.
Resumen: La financiación a menor precio de Alemania, les confiere un poder de negociación elevado pese a la exposición de sus bancos. Alemania y los países del Norte cederán poco. Lo harán solamente para ganar tiempo para que sus bancos deshagan posiciones. No se ve más allá del corto plazo. No se instrumentan medidas para el crecimiento y cambio del modelo productivo. En dos años, nos podríamos encontrar en una situación parecida a Grecia.

2.       Solicitar el apoyo estable del FMI

Pros: Liquidez inmediata, relajación de los costes financieros inmediatos, posibilidad de crecimiento a medio plazo y de políticas asociadas

Contras: Alemania y los países del Norte tendrían tiempo para deshacer posiciones y en dos años podríamos estar en situación parecida a la de Grecia (posibilidad de retiro de apoyo de UEM y FMI). Pasaríamos a depender del FMI (las cantidades iniciales que nos proporcionaría el FMI no llegarían a poder soportar el escenario máximo de estrés) y estaríamos en la situación actual pero con riesgo de salida del euro. La salida del euro de España tendría consecuencias devastadoras (decrecimiento, paro, inflación, devaluación,…).
Resumen: Mejoraría la situación financiera y económica a medio plazo pero seguiríamos estando en riesgo máximo en dos años.

3.       Solicitar que el Fondo de Rescate compre deuda
Pros: Liquidez inmediata, relajación de los costes financieros inmediatos, posibilidad de crecimiento a medio plazo y de políticas asociadas, mayor contribución de los principales países europeos en la deuda, se deja de reducir la exposición europea a España, se sustituye deuda pública en manos extranjeras privadas por públicas y es España la que gana tiempo para poder crecer a medio y largo plazo y cambiar el escenario. Se aleja la salida del euro de España y quizás para ello tendremos el completo beneplácito europeo.  
Contras: Vienen de fuera a imponer ajustes, que podrían minar o no el crecimiento futuro.
Resumen: La mayor parte de los ajustes ya se han realizado. Es de esperar que la tutela sea leal toda vez que estos países habrán aumentado las cuantías de financiación de la economía española y querrán favorecer el repago de sus préstamos. España gana tiempo para poder favorecer un cambio del modelo económico y cambiar el escenario actual. Además se mantendría la posibilidad de un último recurso al FMI, en el caso de que las sucesivas aportaciones al fondo de rescate conllevasen dudas en los países acreedores (que se cansasen de aportar fondos). Sustituiríamos acreedores privados por públicos, lo cual aumentaría la dependencia europea del devenir de España (y su interés).
Personalmente, optaría por la tercera opción acompañada por un gran gobierno de coalición con el apoyo de la sociedad civil, que se dedicase a sentar las bases del proyecto de país que queremos tener para el futuro.
Juzguen ustedes mismos todas las opciones. Para mí, dada la transcendencia del momento, en todo caso es necesario el máximo consenso posible sobre las decisiones a tomar y la gestión conjunta de todas las consecuencias que éstas acarreen.


sábado, 14 de julio de 2012

Propuesta en el Mercado del Alquiler de Viviendas











El otro día me decía un amigo que estaba harto de que existan responsables políticos que decidan sobre las vidas de los demás sin saber qué alcance real tienen las decisiones que toman. Aunque, ¿qué se puede esperar de personas que no han estado en contacto con la vida real en toda su carrera profesional?

Desde hace años, mi amigo se dedica a alquilar inmuebles. Conoce el mercado, la realidad última y sabe perfectamente los problemas que tiene el mercado del alquiler de viviendas en España.

Me decía que España tiene un grave problema de vivienda, ya que quien quiere una vivienda no la puede comprar puesto que no existe en la práctica financiación para la compra de inmuebles y que si la puede alquilar lo hace a precios más elevados de lo que lo haría si hubiera competencia perfecta.

Según él, la mayor problemática del sector en el régimen de alquiler reside en la inseguridad de los propietarios a la hora de alquilar las viviendas.

Afirmaba que el Gobierno, en la ley que en teoría tenía que favorecer el alquiler de viviendas, en realidad lo perjudicó.

Al introducir la posibilidad de rescisión de contrato sin un mínimo de tiempo sólo avisando con un mes de antelación, lo que hacía es colocar en la indefensión a los propietarios de viviendas, lo cual puede reducir la oferta de pisos en alquiler.

Se quejaba amargamente: ¿Cómo voy a gastarme 4.000 o 5.000 euros en arreglar un piso si me pueden dejar el piso destrozado habiéndome pagado por sólo dos meses 700 euros de alquiler más la fianza (es decir, 1.400 euros)? Además, en verano se pueden realizar contratos normales en lugar de temporada y esta casuística puede ser generalizada, con menores rentas cobradas e iguales desperfectos.

Decía que los márgenes en alquiler de inmuebles son reducidos teniendo en cuenta todos los gastos (IBI, basuras, gastos comunitarios,...). Y se preguntaba: ¿quién va a querer comprar viviendas con estas rentabilidades por alquiler y con la inseguridad existente, adicionales a las minusvalías esperadas de los inmuebles?¿Quien va a alquilar inmuebles?

Mi amigo me argumentaba con gran lógica que, si en realidad existe un problema de seguridad en el cobro en el régimen de alquiler, ¿porqué no se pone a disposición de la sociedad una base de datos donde los propietarios puedan introducir los perjuicios generados por los morosos? Previamente los inquilinos al formalizar el contrato habrían firmado su visto bueno a su inclusión en esa base de datos.

En el sector bancario, existen bases de datos que gestionan la información de personas morosas y permiten a los bancos no conceder un préstamo a quien tenga deudas pendientes.

Lo cierto pero es que, en el sector inmobiliario, hasta que no suceda esto, parece que los propietarios seguirán colocados en la indefensión.

La Constitución Española afirma que todos los ciudadanos tenemos derecho a una vivienda digna. Es cierto, pero también tenemos unas obligaciones, y entre ellas existe el cumplir con las leyes (y entiendo por ende con los contratos firmados).

Creo que sería necesaria la publicidad de estos datos, previa autorización de inquilinos. Ello tendría varios efectos para mí positivos: mayor seguridad económica, menores gastos judiciales para propietarios e/o inquilinos, menor gasto y parálisis en el departamento de Justicia, menores gastos de persecución del fraude fiscal (saldría a cuenta declarar las rentas de alquiler porque existiría el valor añadido de la seguridad) y sobretodo una mejora en las condiciones de competencia que haría disminuir el precio del alquiler en España (al aumentar los pisos puestos en alquiler).

Es obvio que no es bueno que paguen justos por pecadores, que es lo que pasa actualmente. Es por ello, que es necesario que el Gobierno reconsidere alguna de sus decisiones (las tomadas y las que no). Algunas han sido certeras y adecuadas pero otras no y cabe propósito de enmienda.